Stan je kupljen, ugovor potpisan, ključevi preuzeti, a onda počinju problemi. Nakon useljenja mogu se pojaviti vlaga, pukotine na zidu, problemi s instalacijama ili drugi nedostaci koji tijekom razgledavanja nisu bili uočljivi. U takvim situacijama kupci se često pitaju tko treba snositi trošak popravka i imaju li pravo tražiti odgovornost od prodavatelja.
Na ta i druga pitanja vezana uz materijalne nedostatke nekretnina za Goricu.info odgovara odvjetnik Neven Balenović, koji pojašnjava na što kupci trebaju paziti prije sklapanja ugovora, prilikom primopredaje, ali i nakon useljenja.
Osnovno je pravilo da prodavatelj odgovara za materijalne nedostatke stana, bez obzira je li mu to bilo poznato. Ono što je jako važno jest trenutak prijelaza rizika na kupca. Taj trenutak regulira se ugovorom o kupoprodaji, a često se radi o trenutku fizičke primopredaje. Stoga je važno da se stan koji želite kupiti temeljito pregleda prije nego se donese odluka o kupnji.
Ako se kupoprodaja realizira kreditom banke, tada od prvog razgledavanja stana do isplate cijene treba proći neko vrijeme. Naravno, važno je potvrditi da se u tom dodatnom vremenu nisu dogodile neke promjene koje kupcu ne idu na ruku, pogotovo iz razloga jer je stan „živa stvar“ – u njemu se živi.
Kupci se često pouzdaju u vlastite sposobnosti ili u ranija iskustva…. Međutim, ovisno o starosti nekretnine u kojoj se stan nalazi, ponekad je dobro razmisliti i o pomoći kvalificiranih osoba građevinske struke. Pogotovo jer je naše području relativno nedavno pogodio potres koji je utjecao na statiku nekretnina.
Što ako se materijalni nedostaci pojave nakon što smo uselili?
Odvjetnik Neven Balenović upozorava kako je upravo sadržaj ugovora o kupoprodaji jedan od ključnih elemenata zaštite kupca. Što je preciznije ugovoreno što kupac očekuje od nekretnine, to je kasnije lakše utvrditi postoji li odstupanje od ugovorenog.
Prodavatelj odgovara i za one materijalne nedostatke koji se pojave nakon primopredaje ako su posljedica uzroka koji je postojao prije toga. Osnovna je pretpostavka da je svaki materijalni nedostatak koji se pokazao u roku od jedne godine postojao i u trenutku prijelaza rizika.
U takvom slučaju prodavatelj mora dokazati suprotno ili pak suprotno mora proizlaziti iz naravi slučaja. Primjerice, derutan stan koji se više godina ne koristi ili u slučajevima očekivanih nedostataka poput nedostatka plinskih instalacija, ugrađenih klimatizacijskih uređaja i slično.
Što je to, zapravo, materijalni nedostatak?
Ukratko, materijalnim nedostatkom može se smatrati sve što ne odgovara opisu, vrsti, količini i kvaliteti koja je predviđena ugovorom o kupoprodaji. Jednako tako, materijalni nedostatak jest i ako stan nema funkcionalnost i sve druge značajke koje su utvrđene ugovorom o kupoprodaji. To može biti neprikladnost stana za bilo koju posebnu namjenu za koju je potreban kupcu, npr. ako se stan kupuje da bi ga koristila osoba s invaliditetom.
Dakle, prvi korak zaštite bio bi ugovorom o kupoprodaji precizno urediti što kupac želi, odnosno što očekuje. Jer, nužno je da kupac najkasnije u trenutku sklapanja ugovora o kupoprodaji upozna prodavatelja s onime što očekuje, kao i da na to prodavatelj da svoj pristanak.
Primjerice, ako kupac traži određenu dodatnu opremu, posebnu izvedbu instalacija ili kakvu drugu prilagodbu prostora (pregradne zidove, izvedbu dekorativnih tehnika i sl.), potrebno je prethodno dogovoriti i urediti ugovorom o kupoprodaji.
Možemo li onda zaključiti da je zakon na stanci kupca?
Nikako, jer odgovornost prodavatelja nije apsolutna. Prodavatelj ne odgovara za materijalne nedostatke ako su oni u trenutku sklapanja ugovora o kupoprodaji bili poznati kupcu ili mu nisu mogli ostati nepoznati.
Smatra se da kupcu nisu mogli ostati nepoznati oni materijalni nedostaci koje bi brižljiva osoba s prosječnim znanjem i iskustvom osobe istog zanimanja i struke kao kupac mogla lako opaziti pri uobičajenom pregledu stvari.
Zato naglasak, osim na odredbama ugovora o kupoprodaji, treba biti i na primopredaji koju bi trebalo opisati odgovarajućim zapisnikom u kojem bi se trebalo opisati stanje stana. Kupac zapravo ima dužnost pregledati stan čim je to prema redovitom tijeku stvari moguće.
Ako je pregled izvršen tijekom primopredaje i prodavatelj i kupac su bili nazočni, kupac je dužan svoje primjedbe zbog vidljivih materijalnih nedostataka priopćiti prodavatelju odmah, inače gubi pravo koje mu po toj osnovi pripada.
Što ako se materijalni nedostaci pokažu tek nakon nekog vremena?
Kad se materijalni nedostatak pokaže kasnije, u pravilu govorimo o skrivenom nedostatku. To je onaj materijalni nedostatak koji se nije mogao otkriti uobičajenim pregledom prilikom primopredaje. Kupac je dužan, pod prijetnjom gubitka prava, o tom nedostatku obavijestiti prodavatelja u roku od dva mjeseca računajući od dana kad je nedostatak otkrio.
Što ako kupujete stan u novogradnji?
Kod kupovine novogradnje često se odnos uređuje predugovorom i prije nego je nekretnina izgrađena. Tada treba biti posebno oprezan jer još nisu poznati svi podaci koji će biti sastavni dio kasnijeg ugovora o kupoprodaji.
Naravno, kupcu je s jedne strane stalo da osigura da stan koji želi na određenoj lokaciji bude dostupan i nakon što bude izgrađen i za njega ishođena uporabna dozvola.
S druge strane, investitor želi zadržati fleksibilnost u fazi gradnje. On ne želi biti vezan obećanjima i prema kupcima. Tijekom faze gradnje on očekivano mora brinuti i o mnogim drugim stvarima: rokovima izvođenja, odnosu s izvođačima, kvalitetom građevine i osiguranju novčanog tijeka. Pravodobno ispunjavanje obveza važno je kako prema partnerima na gradilištu tako i prema banci koja često osigurava sredstva za gradnju projektnim financiranjem.
Postoji generalna odgovornost za nedostatke građevine. Oni se tiču ispunjavanja zakonom određenih bitnih zahtjeva za građevinu ako se ti nedostaci pokažu za vrijeme od deset godina od predaje i primitka radova.
Prava investitora prema izvođaču zbog nedostatka građevine općenito prelaze i na sve kasnije kupce stanova. Ipak, bitno je upamtiti kako za kupce ne teku novi rokovi već im se uračunavaju i dijelovi rokova koji su protekli investitoru.
Što ako je prodavatelj pravna osoba?
Ovim tekstom čitateljima su približena neka osnovna pravila. Propisi dodatno uređuju i neke druge situacije: trgovačke ugovore (u pravilu odnos dvije pravne osobe u okviru poslovnih aktivnosti barem jednog od njih ili su u vezi s obavljanjem tih djelatnosti) i potrošačke ugovore (ugovore koji sklapaju potrošač i svaka fizička ili pravna osoba koja djeluje u okviru svoje trgovačke, poslovne, obrtničke ili profesionalne djelatnosti). Premda, zaštita potrošača u području kupoprodaje nekretnina uvelike je ograničena.
Većina situacija precizno je opisana, no ako postoje bilo kakve nedoumice, uvijek je preporučljivo potražiti savjet stručnjaka.
