Kupci se već godinama nadaju da će cijene stanova pasti i da će tzv. nekretninski balon puknuti. No, cijene stanova ne padaju nego u pravilu rastu. Iznimka nije ni naša Zagrebačka županija.
Analizirali smo stoga ponudu stanova u našoj županiji na Njuškalu, najvećem internetskom oglasniku. Trenutačno je na razini čitave Hrvatske u ponudi više od 63.000 oglasa za prodaju stanova.
Bogata ponuda stanova
Najviše ih je u primorskim županijama, a rekorder je Primorsko-goranska s oko 15.600 oglasa, a slijedi Istarska s 15.100. Nakon toga je ponuda najveća u Gradu Zagrebu (7900 oglasa), dok se Zagrebačka županija smjestila na sedmo mjesto. Na Njuškalu je, naime, 1451 oglas za prodaju stanova u našoj županiji.
Najviše od toga je, razumljivo, u Velikoj Gorici koja je i najveći županijski grad. U tom gradu i njegovoj okolici aktivno je oko 550 oglasa za prodaju stanova, odnosno otprilike trećina svih oglasa u županiji. Slijedi Samobor (132 oglasa), Sveta Nedelja (109), Dugo Selo (108).
Daleko ispod su ostali gradovi od kojih najviše oglasa ima u Jastrebarskom i okolici (40), slijedi Sv. Ivan Zelina (29), Vrbovec (21), Ivanić-Grad (17). Od županijskih općina treba istaknuti Klinča Sela u kojima je aktivno 96 oglasa za prodaju stanova.
Agenti za prodaju nekretnina ističu kako su najtraženiji stanovi površine od 50 do 60 četvornih metara. Stoga smo i mi fokus naše analize stavili upravo na takve nekretnine.
Ono što prvo upada u oči nakon pomne analize ponuda u oglasima za prodaju stanova jest da je 3000 eura postala svojevrsna nova magična granica. Teško je, naime, naći stan ispod te cijene po kvadratnom metru. I to bez obzira radi li se o novogradnji ili rabljenom stanu.
Velika Gorica – uz stan “obavezna“ i dva parkirna mjesta
Kao primjer možemo navesti rabljeni stan u Velikoj Gorici površine 50 četvornih metara. Radi se, naime, o stanu koji treba cjelovitu i temeljnu obnovu jer na nekim fotografijama izgleda kao da se radi o roh-bau stanu. Cijena? Istaknuta je ona od 149.990 eura, odnosno tek 10 eura manje od prije navedenih 3000 eura po kvadratu.
Stanova površine od oko 55 kvadrata u Velikoj Gorici ima u ponudi. Evo nekoliko primjera iz novogradnji – prodaje se 56 kvadrata za 210.000 eura (3750 po m2), 55 m2 za 185.000 eura (oko 3350 eura/m2) ili 54 kvadrata za 181.000 eura.
Našli smo i jedan “povoljniji“ velikogorički stan u novogradnji od 58 kvadrata za 175.000 eura, odnosno za oko 3000 eura.
Ali to, barem što se tiče novogradnje – nije sve. Dakle, u gotovo svim oglasima za prodaju stanova u novogradnjama (bez obzira radi li se o netom završenim objektima ili onima koji se tek planiraju ili su u gradnji) uz stan ide i obavezna kupnja parkirnih mjesta. Tako je u oglasima za gotovo sve dijelove Zagrebačke županije.
U pravilu se radi o dva parkirna mjesta – barem jedan se mora kupiti u garaži pa je skuplji od onog na otvorenom. A to znači da na cijenu stana treba dodati još 25.000 eura ili više…
Ništa bolje nije ni kod rabljenih stanova. Evo još jednog primjera iz Velike Gorice. Lijep stan u prizemlju jednokatnice od 53 kvadrata s 30 m2 vrta i dva parkirna mjesta – 196.000 eura.
U Zaprešiću povoljnije ako se kupuje od investitora
U Zaprešiću, drugom po veličini gradu u našoj županiji, više je oglasa u kojima se ističe povoljnija mogućnost kupnje jer stanove prodaju direktno investitori.
E sad, koliko je to povoljnije – prosudite sami. Tako za stan od 55 kvadrata u novogradnji u centru, kojeg prodaje investitor, treba izdvojiti 190.000 eura. Ili u drugom oglasu za 191.000 eura nudi se stan od 58 kvadrata. No, cijene stanova u toj novogradnji će “podebljati“ obaveza kupnje jednog parkirnog mjesta u garaži i još jednog na otvorenom. Tako da za to treba dodati 35.000 eura.
Nisu ni rabljeni stanovi u Zaprešiću jeftini. Za jedan od 53 kvadrata u zgradi iz 2008. prodavatelj traži 205.000 eura. U cijenu je uključeno i jedno parkirno mjesto.
Slaba ponuda u Samoboru i Sv. Nedelji
U Samoboru i Svetoj Nedelji mršava je ponuda najtraženijih stanova površine oko cca 55 kvadrata. Među tek nekoliko samoborskih oglasa za takve stanove nalazi se onaj od 55 kvadrata u novogradnji za okruglih 200.000 eura.
Od rabljenih stanova za 179.000 eura nudi se jedan od 54 kvadrata u Južnom naselju. Radi se o stanu u zgradi staroj pedesetak godina.
U Sv. Nedelji nudi se, pak, jedan dvoetažni u centru od 50 kvadrata s tri sobe. Cijena – 165.000 eura.
U Dugom Selu ponuda ovakvih stanova je veća nego u Samoboru i Sv. Nedelji. Povloljnije se prodaju stanovi u objektima koji su još u gradnji. Tako se jedan stan od 56 kvadrata nudi za oko 168.000 eura, odnosno za 3000 eura po kvadratu. No, obavezno se mora kupiti i jedno parkirno mjesto. Useljenje se planira krajem ove ili početkom sljedeće godine.
U Ivanić-Gradu se trosobni stan površine 57 kvadrata u zgradi iz 1967. godine prodaje za 180.000 eura. Novogradnja se, pak, može naći jeftinije. Recimo za 60 kvadrata treba, prema jednom oglasu, izdvojiti 162.000 eura. A u cijenu je uključeno i vanjsko parkirno mjesto.
Velika ponuda stanova je u Klinča Selima. To mjesto uz staru Karlovačku cestu već godinama novogradnjama privlači brojne nove stanovnike. Sada je aktivno stotinjak oglasa na Njuškalu za prodaju stanova u toj općini.
Velika razlika između tražene i realizirane cijene stanova
U tom mjestu za stan od 53 kvadrata u novogradnji treba izdvojiti 165.000 eura. Tome treba pribrojiti i obavezu kupnje jednog parkirnog mjesta. Ono stoji 5500 eura plus PDV.
No, ima i jeftinije – pronašli smo stan od 57 kvadrata za 163.000 eura. Cijena parkirnog mjesta je također 5500 eura plus PDV, ali kupnja nije obavezna.
I tako – cijene stanova, kao što smo vidjeli, ni u Zagrebačkoj županiji ne padaju. Iako, tvrdi se iz građevinskih krugova, pada interes za kupnju stanova.
Možda ipak treba još pričekati povoljnije cijene? Teško je ponuditi pravi odgovor na to pitanje.
Ipak, treba se naoružati strpljenjem i pregovaračkim sposobnostima.
Prema lanjskim podacima Burze nekretnina, razlika između tražene i realizirane cijene stanova u Hrvatskoj popela se na nevjerojatnih 30 posto.
Programski sadržaj nastao u suradnji sa Zagrebačkom županijom
